Ради получения выгоды многие дольщики продают квартиры на завершающей стадии строительства, когда стоимость жилья увеличилась (и не единожды) со старта проекта, а квартир от застройщика не осталось. Совершить такую сделку можно только путем переуступки прав собственности на квартиру в новостройке, что это означает и о каких нюансах следует знать, чтобы обезопасить себя от наиболее вероятных рисков – читайте в этой статье.
Что такое переуступка прав собственности
Прежде чем узнать, насколько безопасна покупка недвижимости по такой схеме, нужно понять, что такое переуступка квартиры в новостройке, уточнить юридически значимые аспекты, связанные с данным видом сделки.
Переуступка прав собственности – это единственный способ для дольщика продать квартиру в недостроенном доме до его сдачи в эксплуатацию. Поэтому о переуступке речь заходит только тогда, когда продавцом выступает не застройщик, а физическое (дольщик, купивший жилье у застройщика) или юридическое лицо (компания-подрядчик, организация-инвестор). Такой способ передачи прав на квартиру предусмотрен федеральным законом «Об участии в долевом строительстве». И возможен с момента государственной регистрации договора участия в строительстве (ДДУ) до момента сдачи дома.
Под переуступкой квартиры понимается сделка, результатом которой является передача имущественных прав на жилое помещение. Но, поскольку речь идет о квартире в строящемся доме, вместе с правами на неё передаются и обязанности дольщика. По факту объектом продажи выступает не само жилье, а договор, по которому покупатель сможет стать собственником в будущем (ДДУ). До этого момента квартира не является фактически существующим объектом, а лишь условным, с условными данными и нумерацией (почтовый адрес, точная площадь и номер квартиры становятся известны только после ввода дома в эксплуатацию). Фактическая передача квартиры новому собственнику осуществляется по передаточному акту и только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Вместо слова «переуступка» в официальных документах часто значится юридический термин – цессия. Договор переуступки прав и обязанностей по ДДУ подлежит государственной регистрации.
Важно! Не соблюдение любого из юридически значимых условий может привести к признанию сделки недействительной.
Виды переуступки
Сделки по переуступке разделяются на два типа, в зависимости от того, кто выступает продавцом – физическое лицо или организация (юрлицо).
1. В первом случае чаще всего речь идет о получении выгоды за счет разницы между ценами на стадии котлована и на завершающем этапе строительства (за пару месяцев до сдачи дома). Также продавцом движет желание избежать уплаты налога. Пока дольщик не стал собственником, он обязан платить налог на доход при продаже квартиры (НДФЛ), но при этом сэкономить существенную часть (налог будет рассчитываться не по кадастровой стоимости, а значит без увеличения на коэффициент 0,7). Но зарегистрировав жилье в собственность, владелец обязан оплатить 13%-ый налог от стоимости при продаже (если владеет квартирой менее пяти лет). Какие риски могут возникнуть при передаче прав от дольщика другому физическому лицу?
При оформлении договора переуступки, в действующем ДДУ меняется дольщик. При этом новому дольщику приходиться соглашаться на те условия застройщика, которые были согласованы с предыдущим участником долевого строительства. Внести изменения в ДДУ уже нет возможности. Но в этом есть и свой плюс. Все обязанности застройщика остаются прежними – новый дольщик получит указанную квартиру по оговоренной цене и в оговоренный срок.
2. Во втором случае – если права и обязанности по ДДУ передаёт юрлицо, процедура оформления сделки не слишком отличается от предыдущего варианта. Единственное требование к организации – расчет с застройщиком обязательно должен быть произведен в безналичной форме и только после госрегистрации ДДУ.
Отношение застройщиков к переуступке и согласование
Согласно действующему законодательству РФ (а именно федеральному закону №214) согласовывать сделку нет необходимости, если цена договора переуступки полностью оплачена. Если оплата произведена лишь частично, то согласие застройщика – обязательное условие для проведения сделки по передаче прав на квартиру. Это общее правило, из которого бывают исключения. Если застройщик в ДДУ прописал прямое требование: «уступка прав без согласования с застройщиком невозможна» - то дольщик обязан соблюдать условия договора, под которым он поставил свою подпись.
Не все застройщики приветствуют сделки по уступке прав. Одни просто прописывают в ДДУ необходимость согласования сделки по переуступке. Другие предпочитают получать выгоду: назначают плату за возможность передачи требований другому лицу в размере 1-15% от стоимости квартиры. Кто именно должен нести эти расходы, в законодательстве четко не прописано, все зависит от договоренности между сторонами. Чаще всего данные расходы покрывает первый дольщик, который согласился на условия застройщика. Однако на практике продавец часто завышает цену квартиры, чтобы покрыть разницу.
А третьи прописывают в ДДУ прямой запрет на совершение данной сделки. Что, кстати, не совсем законно и может быть оспорено в суде (если раньше практика показывала бессмысленность подобных обращений дольщиков, то сейчас наблюдается позитивная тенденция – судьи все чаще занимают сторону участника долевого строительства).
Важно! Даже если пункта о запрете или обязательном согласовании в ДДУ нет, стороны обязаны уведомить застройщика о смене дольщика.
Риски при переуступке
Чтобы понять, есть ли в сделке «подводные камни», нужно знать мотивы, которые движут продавцом. В случае переуступки прав на квартиру в строящемся доме всё предельно ясно и объяснимо. Продавец желает получить выгоду и избежать налогов. И не важно, кто выступает дольщиком – частник или организация.
При этом вероятность столкнуться с мошенниками не исключена. Чтобы избежать рисков (потери денег и жилья), стоит проверить:
- Сам строящийся объект (как идет реализация проекта, не было ли задержек, соблюдаются ли нормы строительства);
- Застройщика (его историю, степень надежности, отзывы о компании на форумах и в сообществах дольщиков);
- Проектно-разрешительную документацию (в ней содержатся все официальные данные о проекте и застройщике);
- Проведена ли процедура государственной регистрации ДДУ;
- Произведена ли продавцом оплата застройщику в полном объеме (как и при обычной продаже продавец передает квитанции об оплате вместе с другими документами, в нашем случае – это ДДУ).
Первые три пункта связаны с риском недостроя: продавцом может двигать желание избавиться от такого объекта, не потеряв деньги. Явный признак «замороженного» строительства, когда 70% - 80% продаваемых квартир, в определенном доме, предлагаются по договору переуступки, а строительные работы на объекте завершены лишь на 20-40%.
Последние два связаны с риском потери всех вложений, либо с риском непредвиденных расходов. Если предыдущий дольщик не в полном размере или вовсе не оплатил квартиру, обязанность по оплате будет возложена на нового участника долевого строительства (даже несмотря на то, что он уже в полной мере рассчитался с продавцом).
Как показывает практика, нередки и такие случаи, когда продавцы пытаются схитрить, предлагая передать права по предварительному ДДУ. Такой договор не имеет юридической силы, ведь он даже не зарегистрирован в регпалате. Такие мошеннические действия часто сопровождаются двойными продажами и всегда заканчиваются для обманутого покупателя потерей денежных средств и жилья.
Ипотека: порядок действий
Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.
1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?
Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):
- продавцу и покупателю следует оформить договор займа или расписку (не подлежит регистрации, но составляется в письменной форме в двух экземплярах, храниться длительное время, на случай возникновения претензий) и только после этого осуществить передачу денег для погашения кредита и снятия «обременения»;
- оформление сделки по договору переуступки прав.
2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?
Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых - 11-13%). В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.
Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства. Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).
3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств.
Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.
Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя. Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор. Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).
